Банкротство застройщика (Дольщика)

 
 
Поскольку проблема банкротства организаций-застройщиков, лежит исключительно в правовой плоскости, то рассмотрение данного аспекта следует начать именно с правовой оценки обстоятельств.

Ввиду того, что для участия в деле о банкротстве согласно действующему законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникают вопросы о том, при каких обстоятельствах и какие права имеет тот или иной дольщик.
По общему правилу рассматриваемой ситуации, дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит «не денежный» характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре.

Однако такое требование может быть при желании преобразовано в «денежное», но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).

При этом, следует оговориться, что дольщику следует выбрать «правильный» путь защиты своего права, а именно, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать этого, если дольщик решил отстаивать права иным способом, речь о которых будет идти ниже), но не причиненных ему убытков и уж тем более не явно «в виде упущенной выгоды», поскольку в силу абзаца второго п.3 ст.12 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) они не учитываются для целей определения числа голосов на собрании кредиторов и вообще удовлетворяются после того как удовлетворены требования всех кредиторов в сумме основного долга (если кратко – то в практике денег до этой «под очереди» не доходило никогда).
Если же это требование будет об уплате основного долга, оно участвует в голосовании специалистов.

Так, согласно п.5 ст.4 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, не являющимся «денежными», могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Процитированную норму п.5 ст.4 Закона о банкротстве, как считают многие цивилисты, обязательно нужно понимать и использовать буквально, поскольку в ней говорится, что требования по не денежным обязательствам предъявляются и рассматриваются судами в общем процессуальном порядке, но в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования.

Закон о банкротстве вопрос о порядке удовлетворения названных требований оставляет без внимания, причем системное толкование закона о банкротстве, с учетом нормы ст.126 о том, что все имущественные требования предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства, позволяет прийти к выводу о невозможности удовлетворения данных требований за рамками дела о банкротстве.

Дополнительным основанием такого убеждения служат и нормы ст.121 и ст.142 которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или конкурсном производстве, соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра требований кредиторов, т.е. только в рамках процедур банкротства, в связи с чем, никаких арестов имущества или счетов должника и т.п. вне рамок банкротства не допускается.

 Однако понятие «кредитор» (ст.2 закона о банкротстве) в данном законе закреплено более узко, чем это было бы необходимо (следует сохранить преемственность из Гражданского кодекса РФ, например) для идеального понимания проблемы в такой плоскости. Полагаю, в этом месте и будет «слабое звено», пока законодатель не внесет соответствующие корректировки названного закона.

Аргументом для противоположного профессионального суждения, ну или основанием для поиска альтернативного правового подхода к решению «проблем» дольщика, является закрепленное в абзаце 7 п.1 ст.126 закона о банкротстве, право предъявления иска кредитором (в т.ч. и дольщиком) о признании права собственности вне дела о банкротстве, т.е. с обычным применением процессуального законодательства, на чем базируется «раздвоение» правового подхода к описываемой проблеме.

Не секрет, что для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, необходимо быть признанным кредитором какой-либо очереди кредиторов в реестре должника. В соответствии с п.1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст.2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов (налоги).

Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по «не денежному» обязательству и не обладающий установленным правом собственности на что либо (квартиру, долю и т.п.), должен стать «конкурсным кредитором» — то есть преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег).

 Без такого юридического понимания вопроса, получить что-либо при банкротстве застройщика невозможно без соответствующего законного судебного решения, какой бы заманчивой не казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве и без решения суда. Но как и во многих правовых ситуациях в России, из каждого правила есть и исключения, но на это обращу внимание ниже, и даже приведу примеры.

Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на квартиру в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт.

Другая часть граждан — дольщиков строительства этих же домов обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия. Явно, что наличие одновременно двух вариантов удовлетворения требований дольщиков, основанных на конфликте интересов, и без особого законного регулирования того, не может быть признано допустимым, поскольку это неизбежно приведет к ущемлению интересов одних по сравнению с интересами других.

Либо дольщики с «не денежными» требованиями получат причитающийся объект недвижимости, а дольщики с «денежными» требованиями останутся без удовлетворения как и иные кредиторы третьей очереди, либо последние получат какие-то деньги, а дольщики с «не денежными» требованиями не успеют потребовать расторжения договора с застройщиком (преобразовать не денежное требование в денежное) и вступить в реестр требований кредиторов до его закрытия, а значит, не получат вообще ничего.

Как показывает судебная практика,   в суды подаются (и судами при определенных условиях удовлетворяются) иски при наличии в арбитражном суде дела о банкротстве соответствующего застройщика:

- о признании права собственности на нежилое помещение в незавершенном строительством объекте;

- о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте;

- о выделении в натуре нежилого помещения;

- о обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию;

- о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства;

- о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.

Налицо разный правовой режим требований кредиторов-дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других —возврата денег.

Но бывает так, что, заявляя требования о расторжении договора инвестирования, граждане не всегда правильно понимают правовые последствия своего поступка (что они должны попасть в реестр требований кредиторов и т.д.), а впоследствии, передумав, подают заявления об исключении их требований из реестра, что приводит к невозможности дальнейшей защиты их права в виде получения чего-либо вообще от должника (застройщика).

Но что же действительно следует делать дольщику при банкротстве застройщика? Я искренне советую любому дольщику, оказавшемуся в такой ситуации, однозначно обратиться к адвокату, специализирующемуся на данной тематике правовых вопросов. Только из документов и анализа конкретной ситуации, можно выбрать для дольщика наилучший вариант выгодного исхода дела, причем с учетом постоянно и быстро меняющейся правоприменительной практики.

 Вышеуказанное подтверждает и то, что только при таком подходе не возникнет вопроса и путаницы, относить ли при расторжении договора взыскиваемую сумму к текущим обязательствам (платежам) или к «реестровым», поскольку, если вначале гражданин в суде взыщет свои деньги, а потом заявит их в процедуре банкротства застройщика, то возникал соблазн их ошибочной квалификации как «текущие» а не как «реестровые», поскольку формально, денежное обязательство возникало после возбуждения дела о банкротстве.
 
 Утверждения о таком положении вещей обоснованны, поскольку такая ошибочная судебная практика о «текущих платежах» уже имела место, что стало причиной для появления Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», который в полном объеме предрешил такие споры и неверное толкование на будущее.

  В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре, либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место.

В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск о  обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п.1 ст.126 Закона о банкротстве.

 Таким образом, большинство   включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.

 смотреть:
о банкротстве

 Арбитражный управляющий Илья Боталов | Банкротство |Звоните 8-9048489732, пишите   botalov51@yandex.ru, узнавайте возможные варианты сотрудничества.