Банкротство
Главная » Статьи » Банкротство

Ликбез про банкротство должника застройщика в законе

Ликбез про банкротство должника застройщика в законе

Ликбез про банкротство должника застройщика в законе 

Дом, который построил банкрот 

Банкротство застройщика – особая история, потому что затрагиваются права обычных граждан. У них есть привилегии в делах о несостоятельности девелоперов, хотя на практике больше могут получить банки. В 2017 г. дольщиков наделяют принципиально новыми правами. Что изменится - покажет время. Пока же главная задача неудачливых покупателей - все-таки получить оплаченное жилье. Она усложняется, если дом еще не достроен. Еще одна повсеместная проблема - некачественное строительство, завершив которое, застройщик может ликвидироваться. Впрочем, как показывают примеры, выход есть из любой ситуации.

Банкротство застройщика – особая история, потому что затрагиваются права обычных граждан, которые могут потерять единственное жилье или значительную сумму денег, которую приходится копить (или отдавать банку) долгие годы. И обстановка тут не улучшается, даже наоборот. За последний год застройщики стали банкротиться в три раза чаще, оставив несколько десятков тысяч недостроенных квартир. Причины такого роста объясняет Жанна Колесникова, ведущий юрист практики строительства и недвижимости Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партне

Ведущий юрист практики строительства и недвижимости Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Есть несколько факторов, которые объясняют рост числа банкротств застройщиков. Во-первых, по ним ударил затянувшийся экономический кризис: стройматериалы дорожают, покупательная способность населения падает. Во-вторых, закон ужесточает требования к застройщикам в части уставного капитала, раскрытия информации, предоставления бесконечной отчетности и т. п., когда становится проще обанкротить компанию, чем соответствовать предъявляемым к ней требованиям. В-третьих, жесткие требования предъявляют и к страховщикам девелоперов. В результате их остались единицы, а затраты на страхование выросли. Четвертый фактор - банальная самонадеянность застройщиков и надежда на извечный русский авось. Сейчас мы наблюдаем последствия распространенной схемы, при которой строительство одного дома финансируется за счет средств дольщиков другого. Этот мыльный пузырь неизбежно лопается.


Банкротство застройщиков в законе о несостоятельности регулируется особой главой. Она призвана защитить дольщиков и наделяет их особыми правами по сравнению с рядовыми кредиторами.

Участники строительства в праве:

- выбрать, хотят они получить квартиру или вернуть уплаченные за нее деньги (без расторжения или оспаривания договора);

- требовать возмещения доказанного реального ущерба;

- проводить специальные собрания кредиторов-участников строительства;

- возместить требования в третьей, а не четвертой очереди кредиторов.

Однако в целом практика показывает, что обманутые дольщики защищены очень слабо, констатирует партнер «Инфралекс» Артем Кукин. «Изначально, когда принимался закон 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), считалось, что основная гарантия дольщиков – это их право залога земельного участка и строящегося объекта, - объясняет Кукин. – Однако в 2006 году банки, которые кредитуют застройщиков, получили новые широкие права. Именно они стали получать имущество в залог. А в случае банкротства вырученные деньги делятся между банками и дольщиками в соотношении 60% на 25% (еще 15% предназначены для финансирования процедуры и удовлетворения социальных требований)».

Поскольку получить полную стоимость квартиры вряд ли удастся, в большинстве случаев лучше бороться за недвижимость, а не деньги, даже если дом не достроен. Требования о передаче квартир включаются в отдельный «подреестр» кредиторов. Если дом уже сдан, можно требовать передачи жилых помещений или подать отдельный иск о признании права собственности на квартиру. Это поможет исключить ее из конкурсной массы.

С недостроенными многоэтажками сложнее. С декабря 2015 г. их могут передавать новому девелоперу, чтобы он завершил строительство. Достроить дом вправе и сами дольщики, если они объединятся в жилищно-строительный (или иной специализированный) кооператив. В этом случае суд может передать им объект незавершенного строительства и земельный участок.

В этом случае дольщикам необходимо найти новых инвесторов, способных достроить дом, или достраивать его своими силами, советует руководитель практики банкротства Адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Елена Якушева. Так, банкротство строительной компании ЗАО «Финансовая корпорация» началось в Арбитражном суде Москвы еще до кризиса – летом 2013 года. Как следует из материалов дела А40-80775/2013, компания не смогла закончить строительство 18-этажного элитного жилого дома на улице Малыгина в столице, в котором насчитывается 137 квартир. После начала банкротства застройщика дольщики добились признания их прав на недостроенные квартиры в районных судах. А затем объединились в ТСЖ «Малыгина, 12», которое продолжило стройку. Закончить ее планируют до конца 2016 г., как сообщалось в мае этого года. Строительство ведется в основном силами самих покупателей элитной недвижимости.

Дать дольщикам новые гарантии призваны изменения в закон о долевом строительстве, которые начнут действовать с 2017 г. Деньги, уплаченные за квартиры, будут заблокированы на специальных эскроу-счетах до конца стройки. Девелопер получит их лишь после того, как передаст жилье покупателям. Так их защитят от банкротства застройщиков или срыва сроков строительства. Кроме того, планируется создать единый компенсационный фонд с государственным статусом, который заменит неэффективную систему страхования. Компании будут отчислять в фонд не более 1% от стоимости строительства. За счет этих средств планируется заканчивать «брошенные» объекты.

Юридическая магия: как «воскресить» должника и вернуть свои деньги

Если должник не хочет отвечать по долгам и ввязываться в долгую процедуру банкротства, он может принять решение о ликвидации и при этом скрыть свои обязательства перед кредиторами. Схема незаконная, но легкая, признает Елена Якушева. По ее словам, сообщение о ликвидации часто проходит незамеченным. Кредиторы, как правило, следят за новостями о банкротстве, а не ликвидации контрагента. Но защитить свои права в случае ликвидации должника им гораздо труднее, предупреждает Елена Якушева. Шанс «воскресить» компанию есть лишь в том случае, если имеется вступившее в законную силу решение о взыскании с компании-должника соответствующей задолженности. При этом решение должно вступить в законную силу до внесения в ЕГРЮЛ записи о ликвидации должника, отмечает Елена Якушева. Но даже если такое решение есть, оспорить запись о ликвидации очень сложно, практики недостаточно, признает она. Одним из редких примеров стало «воскрешение» подмосковного застройщика.

Юридическая "многоходовка"

Покупатели 118 домовладений в элитном коттеджном поселке близ Красногорска недолго радовались новоселью. У домов почти сразу же начала протекать крыша. Эксперты оценили стоимость ремонта каждого дома в 500-800 тыс. руб., следует из материалов дел. В добровольном порядке исправить недочеты строительства застройщик отказался. Жильцы отремонтировали за свой счет, а потом отправились в суд взыскивать затраты с застройщика. Последний всячески затягивал процессы – ходатайствовал о передаче дел по подсудности, оспаривал всевозможные судебные акты, просил о назначении судебной экспертизы, перечисляет Елена Якушева, которая представляла интересы владельцев таунхаусов. В одном из процессов суд принял обеспечительную меру – запретил вносить в ЕГРЮЛ изменения в отношении застройщика. Но когда это определение было отменено в вышестоящей инстанции, девелопер отчитался перед налоговым органом, что у него нет долгов, и успешно ликвидировался.
Жильцы оспорили ликвидацию в суде (А41-38638/12). Они сообщили, что начали тяжбы с застройщиком еще до принятия решения о ликвидации. Суд учел, что компания составила недостоверный ликвидационный баланс, и «воскресил» ее. Следом владельцы таунхаусов заявили о банкротстве компании (А41-58249/2012). Уже в ходе этой процедуры выяснилось, что в преддверии ликвидации застройщик за бесценок продал аффилированной компании все свое имущество, в том числе два земельных участка в Красногорском районе, говорит Елена Якушева. Но эти сделки были оспорены, и имущество вернулось в конкурсную массу, продолжает она.
В итоге удалось не только оспорить ликвидацию, но и помочь владельцам таунхаусов получить все, что они требовали от застройщика, отмечает Елена Якушева. Жильцы уступили свои права требования к застройщику товариществу собственников жилья, членами которого они являются. Их требования были удовлетворены в полном объеме. ТСЖ, в свою очередь, стало единственным конкурсным кредитором девелопера. Было заключено мировое соглашение. ТСЖ в качестве отступного получило все имущество банкрота: коммуникации и оба земельных участка, говорит Елена Якушева. «Таким образом, жители в лице ТСЖ получили в свое распоряжение все необходимое для обслуживания поселка, а также возможность сократить расходы на его содержание», - рассказывает юрист.
По ее словам, банкротство в отношении этой компании не вводилось – для этого не было оснований. Но девелоперы часто строят некачественно, поэтому этот спор с застройщиком не менее интересный и показательный, подытоживает Елена Якушева.

источник:
Читать далее ликбез банкрота своими руками:
Ликбез: Банкротство | Добавил: Полковник (25.07.2017) | Тема: Банкротство застройщик в законе РФ E W
Просмотров: 445 | Теги: застройщик, Закон, банкротство, Банкрот, долги | Рейтинг: 5.0/1
Ликбез комментариев: 0
avatar